阪神・淡路大震災のあとで、建物の耐震診断が注目されました。地震が来る前に建物の耐震性を診断しておこうというものです。日本の建物で、古くとも一九五〇年の建築基準法成立以降のものは、耐震設計がなされているはずです。木造住宅についても、壁率という便法によって実質的な耐震設計をすることになった。したがってあるていどの耐震性はあるはずですが、その後耐震基準は何度も改正されています。そのため、現行の耐震基準で
建物の耐震診断... の続きを読む
ツーバイフォーは、ツーバイフォー材を代表とするディメンジョンランバー（寸法が規格化された木材）、合板などの面材、釘をはじめとする金物（加工した鉄板類など）で構成されています。最初に合理的だといった理由のひとつは、このディメンジョンランバーを建物の部材として、長方形断面の棒の両端をのこぎりで、まっすぐにあるいは斜めに挽き落としただけの形状のままで使っていることです。つまり細長い六面体という単純至極な
ツーバイフォー材はどのようなもの... の続きを読む
サブプライムローン問題の影響が小さい日本でも、株価の暴落で政府・与党は狼狽した。08年の補正予算を可決したあとに、追加対策を打ち出そうとしている。追加対策案には定額給付の実施など選挙を意識したばら撒き色が強い政策が盛り込まれ、財政健全は休止しかねない情勢だ。もともと主要国のなかで財政悪化は突出しているだけに、長期金利への影響が懸念される。目先の世界経済は後退色が強まる見通しで、その面からは金利に低
長期金利の正常化による影響... の続きを読む
水道管に用いられる鋼管が腐食するのは次の３つの理由が考えられます。まず第１は水道水の消毒に用いられている塩素と硫酸アルミです。近年、河川などの水源の汚染度が増し、その消毒のために塩素、硫酸アルミの量も増えました。大都市圏の水道水から検出される塩素の残留量はかつての８倍になっているといわれます。塩素濃度が高ければ、それだけ速く腐食が進行するわけです。第２は水に溶けている酸素の影響が考えられます。鋼管
鋼管はなぜ腐食するのか... の続きを読む
不動産経済の視点から考えたとき日本には何か必要なのか。国際的な投資対象にふさわしい環境整備は極めてて重要である。急ぐべきなのは情報開示の精度向上だ。日本の不動産の透明度は世界23都市で、米国、英国、オーストラリアなどに比べれば大幅に劣る。アジアのなかでも香港、シンガポール、マレーシアより下だ。日本証券業協会の証券化見直しの部会でも、REITは情報公開が銘柄によって不統一だと指摘された。投資家をつか
資産価格を大切にする... の続きを読む
面接の要領はこうだ。相手が今までに何軒建てたかとか、どんなのを手掛けたかというようなことが基本。今まで完成させた家主の三人ほどをあげてもらって照会するのがてっとり早い。「どう住み心地は」とね。僕はそれに、もっと人間性がわかる質問をする。たとえば、途中で設計変更した場合はどうするのか、家族と三ヵ月も離れて大丈夫か、趣味は何だ、といった人間像が浮かび上がる会話の方が役に立つ。そして協調性があり、人生に
面接の要領... の続きを読む
２００６年に日本の人口はピークに達し、それ以後は減少が始まる。日本にとって２１世紀は「人口の減少時代」と位置づけられる世紀となる。社会補償・人口問題研究所が発表した日本の人口の将来推計によると（標準推計）２００６年をピークとして２０２０年には、ほぼ１億人となり、ピーク時の８８パーセントにまで落ち込む。水準は９６年頃にあたるという。この推計が下振れした場合には年には約９０００万人となっている。これは
２００６年に日本の人口はピークに... の続きを読む
一次取得者が初めてマイホームを買おうというときに、もう絨毯から壁紙からドアから電灯まで極端に違います。特別いい物件は広いだけではなくて、値段が倍以上ですからね。上を見たら、目が肥えすぎてしまって、自分が目指していた物件はなんとも安っぽくみじめに思えて、買えなくなってしまいます。ですから、いいものは見ないで、同じレベルの物件をたくさん見て目をならし、そのなかで自分の好みによリマッチしたものを選んだほ
前向きの夢を描いたほうがいい... の続きを読む
昔は、「地震、雷、火事、オヤジ」と言えば、恐ろしいものの代名詞でした。今やオヤジは権威失墜、雷も避雷針の普及と回数の減少でコワいものではなくなりました。かつては〈江戸の華〉と言われた火事も、仕上げ材の耐火性が良くなり建物の防火性能が上がったことと、家庭で使う火の道具の安全性が高くなったことで、めっきり少なくなりました。となれば、用心するのは地震だけということになりますが、現在の建築基準法は耐火に対
地震に強い造り付け家具... の続きを読む
現場へは毎日、それが無理なら三‐に一度でも、一週間に一度でもいい、とにかく顔をだす。出すだけでこちらの熱意が相手に伝わる。やはり、ここも写真を撮って、日記を付けるくらいの思い入れを示す必要がある。ワンダルでもグッドでもナイスでもグレートでもトレメンデスでもいい、いいなと思ったら下手でも英語をロに出してはっきりと、威厳を添えて発信すべきである。これがアメリカ人とつきあうコツだ。しかし、気に入らなくと
まごうことなき、アメリカ住宅... の続きを読む
発展意欲の旺盛な後進国的前向きの姿勢を持つ企業家や、そのような企業が販売する新しいものを積極的に受け入れてくれるユーザーが多い。国が狭いので集中した工場生産がやりやすい。有効需要の対象となる所得と消費レベルの高い人口が多い。そうした有利な条件に支えられて、日本のプレハブ住宅はいろいろな問題を抱えながらも世界一に成長することができた。このことは、自動車やパソコンとともに世界に向かって大いに誇りうると
プレハブ住宅（工場量産）... の続きを読む
もともと桂離宮は宮家の別荘として建設されたものであるが、幕末には勤王の志士の宿舎になるなど、廃屋寸前にまで朽廃していた。しかし、それが文化財の指定を受け、数度の解体修理をされ今日の姿を保っている。桂離宮は国の重要文化財となることによって、住宅としての役割を超越して新しい歴史的価値を獲得したといえる。その結果として、四〇〇年も経ちながら建物は物理的にも耐用しているのである。一方、建売り住宅は、土地の
物理的な耐用年数が前提になる... の続きを読む
一人暮らしをしていると、誰でも淋しくなってしまったが都合のつく人がいなくて余計に孤独を感じる・なんて時間があると思います。わたしもけして一人がイヤなタイプではないんですが、それでもなんとはなしに淋しくなってしまうことがあります。そういうときの対処方法は人それぞれだと思いますが、わたしの場合は着替えて、アイポッドをもって、ランニングシューズをはき・ズバリジョギングをしにいきます。ランニング中は走るこ
一人暮らしとランニング... の続きを読む
屋根を替える際には、現在の屋根材から違うものでリフォームしたい思われるでしょう。実は屋根勾配によっては、違う屋根材に変更できない場合があるのです。屋根の勾配は○寸勾配で表します。これは、三角形の屋根の底辺に対して、頂点までの高さの比率を寸で表したものです。屋根材ごとの最低必要勾配は、金属葺きで1寸勾配以上、スレート葺きで3寸勾配以上、瓦葺きで4寸勾配以上となっています。屋根材ごとに必要勾配が異なる
屋根リフォームの注意点... の続きを読む
東京の2大タワーといえば、東京タワーと東京スカイツリーですが、建築方法ではどのような違いがあるのか、以前TVで見ましたがとても興味深かったです。難しい用語はわからないので省きますが、まず「基礎」。東京タワーは直径2m深さ15mのコンクリート製の円柱を一脚に8本、スカイツリーは深さ50mの「節つき壁杭」なるものを張り巡らす形で造ったそうです。高さが違うわけですから基礎もこれくらいの差はあって当然です
東京2大タワーの建築方法... の続きを読む
ＶＣ業界は、設立母体の違いにより色分けできます。古くから存在するのが証券会社系と銀行系です。その他、生損保系、商社系などが挙げられます。系列といっても、設立時より積み重ねたM&Aのノウハウやネットワークを活かして独立運営を指向するＶＣと、設立母体に近い関係にあるＶＣとに分かれます。最近では、投資を行うことで事業の相乗効果を狙う事業会社系ＶＣ、海外で数多くの成功実績を持つ外資系ＶＣ、株式公開を実現さ
設立母体の違いにより色分けできる... の続きを読む
浅草の中心はもちろん浅草寺である。都内最古の寺院で、その起源は６２８年、推古天皇の時代といわれている。浅草寺の境内では江戸時代から仲見世が発展し、周囲にも商店街が広範囲に広がっている。浅草名物の三社祭は、毎年大勢の見物客で賑わう。この地域の経済の特徴は、江戸期から独特の消費文化、風俗様式、芸能文化を提供してきたことである。江戸文化の中心地として、芸能（落語、歌舞伎）、花柳（吉原、向島）、デザイン（
橋粋な暮らしに憧れる人にはオススメ... の続きを読む
いろいろ考えると、高性能住宅に住み始めたことでいちばん喜んでいるのは、家に最も長くいる女房ですね。ホコリが出ないから掃除が楽になったし、結露とも無縁になりました。そういえば、風呂場の窓は入居以来開けたことがありませんが、翌朝には石鹸はカラッと乾いているし浴室には本当に湿気がないのです。それから、雲行きが怪しい日の洗濯物だって室内で乾いてしまうのです。生活は変われば変わるものですね。家を建てた場合の
家を建てた場合の満足度... の続きを読む
マイホーム計画が持ち上がるとき、人は何らかの節目を迎えています。多忙な時期と重なるのです。しかもマイホームは多くの場合、出産と同様に年齢の壁があります。45歳を過ぎると、ローンが組みづらくなるような気がしました。わたしは当時45歳。勤め人ではありませんし、家のローンを組むなんて最初で最後のチャンスでした。失敗を防ぐには準備が必要です。サンダル履きで登山に行ってはいけないと思います。
【準備
マイホーム取得は時間をかけしっかり準備する... の続きを読む
不動産鑑定評価では、一般的に時価（正常価格）が算出される。この価格にも、民事再生などに使われる特定価格のほか、早期売却を前提にした価格などいろいろある。鑑定価格は、原価方式（再調達価格）、取引事例比較方式、収益方式（収益還元法やDCF法）などを活用して個々の不動産鑑定士が判断し、算出するのだが、前述のように他の専門家の意見や資料提供などがなければ、実際の問題として難しい。証券化不動産では、「エンジ
不動産鑑定評価の難しさ... の続きを読む
建築を長くもたせるには、維持管理なしではあり得ない。住宅は、人が住まなくなると急激に廃墟化してしまう。維持管理においては部位別にメンテナンス手法が違う。また、時期にも注意が必要だ。メンテナンスが早すぎれば無駄な投資になるし、遅れてしまうと、場合によっては数倍のメンテナンス費用が発生する。しかし、適正な時期にタイムリーに補修をしてゆくことは通常では大変である。ここでは、壁、屋根、設備、クリーニングに
メンテナンスは寿命を延ばす... の続きを読む
住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の２種類があります。元利均等返済は、毎月の返済額を一定にし、利息ぶんを引いた金額を元金にあてるものです。返済開始から終了時まで返済額が一定のため、返済計画が立てやすい半面、返済当初の中身は利息の割合が高く、元金がなかなか減りません。そのため、総返済額は元金均等返済より多くなります。元金均等返済は、元金を毎月一定額に設定し、そこに元金残高に対
総返済額が少ないのは「元金均等返済」... の続きを読む
排気と給気のチェックポイントを紹介します。給気口の状態。給気口がきちんと設置されているか。フィルターもセットされているか。扉のアンダーカットは確保されているか。洋室やトイレ、洗面室等の扉の下を見て下さい。通常はここに隙間があり、これをアンダーカットといいます。この隙間が十分でないと、せっかく24時間換気を行っても空気が流れず、意味がありません。隙間は通常１〜2センチ程度です。もし、隙間が不足してい
給気排気のチェックポイント... の続きを読む
駅からそんなに遠くない賃貸アパートに住んでいます。近くにコンビにもあるし、鉄筋のつくりなので風がふいてもびくともしません。私の部屋は4階にあるので、エレベーターなしではちょっと大変なのですが、いい運動だと思っていますし、なんといっても窓からの景色がとてもいいのです。それに、大家さんが1階に住んでいて、「困ったことがあったらいつでも言ってね。」とやさしい言葉をかけてくれるし、毎月家賃を届けに行ったら
大家さんが住む賃貸アパートは安心です... の続きを読む
もし宝くじが当ったら、まず私は海が一望できる場所を探してそこに新築一戸建ての家を建てます！周りにはあまり家が立ち並んでいなくて、でも、車でちょっと行ったところには、コンビニやスーパーがあり、生活に不自由しない場所がいいな。庭は広くてそこに芝生を敷き詰めて、はだしで思い切り走ったり、あとブランコを置いてもいいですね。また、夕日と朝日が見えるところに部屋とバルコニーがあり、食事が取れるスペースを設けて
海が一望できる新築一戸建ての家が欲しい！... の続きを読む
一人で住むための部屋を探すにも色々な条件があって決めるのに時間がかかるのに、カップルとなるとさらに部屋を決めるまでには大変な道のりがあります。ましてや、新婚ではなくてカップルが住むことのできる部屋というのはそう多くなくて、まして忙しい二人となると時間もあまりないので、おおまかに情報をチェックしてから不動産屋に行くことになります。そういう時に便利だなぁと個人的に思ったのが、住宅情報サイトのカテゴリー
カップルで探す住宅情報... の続きを読む
騒音についで多いのがペット問題である。多くのマンションでは、管理組合細則でイヌやネコなどの他人に迷惑をかける恐れのあるペットの飼育を禁止している。理由は、鳴き声やにおい、危害を受ける危険、共用部分の汚れ、損傷などである。建設省は一九九二年に実施した「マンション総合調査」の一環として、イヌ・ネコの飼育ルールについての調査をおこなっている。対象となった九八〇管理組合において、イヌ・ネコの飼育を禁止して
騒音についで多いのがペット問題... の続きを読む
日本の建築業界が断熱に対して、あまりにも考え方のレベルが低いことも原因でした。例えばアメリカやドイツ等の先進国では、鉄筋コンクリートや外壁に、直接、塗装やタイルを貼ることはありません。必ずといっていいほど、コンクリートの表面に発泡系の断熱材を貼り、その上にモルタルで下地を作り、塗装等の吹き付けやタイルを貼るのが一般的です。これはコンクリートが熱を伝えやすい材料なので、骨組みの外側で断熱するためです
諸外国では内部の結露を防ぐ工夫がされている... の続きを読む
空調は、マンションなどではおおむね8〜10年程度で更新時期を迎えます。洗面やトイレ、バスなどの衛生機器も15年程度で大規模な修繕や機器の交換が必要となってきます。建物も築年数の経過によって、外壁の塗り替えや共用部の修繕などが発生してきます。同じような築年数の建物ばかりを保有するのではなく、築3年、7年、10年などと、建築時期をずらして保有することも賢い資産運用のしかたと言えるでしょう。このように勝
建築時期をずらして保有する... の続きを読む
今現在はたいした資産はないが、親から土地や金融資産を相続するアテを持っている人たちである。たとえ、借家、アパート、マンションを賃借していても、家のための貯蓄やローンを返済する必要が全くなく、家賃、生活費以外はすべてレジャーや好きな消費に回せる。私の友人で妻と子供二人で現在マンションを借りて住んでいる人がいるのだが、一人っ子の長女を妻にしていることから、いずれは妻の家に入らなければならない。横浜の住
「かくれリッチ」とは... の続きを読む
一戸建てでもマンションでもそうですが、中古物件を売る時には「オープンハウス」という形をとり、チラシ広告をまいてもらって、不特定多数の人に自宅を見てもらうという方法が効果があります。ただし、その時の天候や売り出し価格によって、必ずしも成功するとは限りません。意外と決まる例としては、近くの人が、見に来た時です。遠くの人は広い範囲で考えていますが、近くの人はその物件を承知できますから確率も高いのです。反
自宅を「オープンハウス」形式で売るときの注意点... の続きを読む
今回の中古マンション価格上昇局面で売り出し時の平均一坪単価が最も高かったのは、２００７年１０月の５２．１１万円だったが、２００８年9月にはそれが４８．８１万円まで下がっている。市場が弱含みになっていることを反映して、売り出し価格を下げざるを得ないことが売主側にも浸透してきたわけで、１年で７％ほどのダウンになる。これに対して、成約価格は２００７年４月が１?当たり４０．４８万円で、２００８年９月が３９
在庫の増加が売り控え、買い控えのムードを強める... の続きを読む
こうした状況下でも若年層の住宅購入が活発なのは、かつてなかったほどの超低金利と、一方で割高なまま据え置かれている家賃によるものであろう。親からの資金援助が多いが、一方で親からの援助がなければ住宅の取得などできないという人たちが増えている。そうした状況を示すように、世帯あたりの平均所得金額は一九九四年が最高位で、その後ピークを超えていない。もちろんバブル後の政策を誤った日本経済の長期低迷も原因してい
グローバル化による所得水準の収斂... の続きを読む
Ｈさんは、自分にも家を建てることができるのだろうか、と不安を感じている人たちに伝えたいと言う。「出来上がった家を見ると大変だと思うでしょう。私も最初は不安でした。誰でも初めは自信なんかないんです。まず、一歩を踏み出すことが大切なんです。たいてい、半歩進んだところでやめてしまう。とりあえず、まず一歩踏み出す。実際につくり始めてみるとやりがいも出てくるし、おもしろくなってくる。自分の手でつくる家だから
まず最初の一歩を踏み出して... の続きを読む
宅建業法において、建築条件付土地売買とは、「売主および買主との間において、この契約締結後3か月以内に、本物件土地を敷地とする一戸建て住宅を建築するための建築請負契約が締結されることを条件として効力を生じるものとし、当該期間内に買主が住宅を建築しないことが確定したとき、または、請負契約が成立しなかったときは、効力を失うものとします。前項により、この契約が効力を失ったときは、売主は、受領済みの金員全額
建築条件付土地売買とは... の続きを読む
バリアフリーな環境をつくろうとするとき、もっとも重要なのは上下交通の手段をどうやって確保するかである。歩行になんら支障がない人の場合、手近に階段があればためらいなく階段を使うであろう。しかし、階段がバリアだとエスカレーターやエレベーターの出番である。いまやごく日常的なものとなったエレベーターは、高さを克服するのに非常に有効な手段であり、階段がバリアである人々の問題を一気に解決するはずである。もっと
もっとも重要な上下交通の手段... の続きを読む